« ウォシュレットの必要性 »
空室が発生したので、退去にそなえて、ＩＨヒーターやウエルカムバスケット用のセットなどは用意したのですが、ウォシュレットはなかなか安いものが無く、購入しておりません。
新品だと、以前にヤマダ電機であった１７，３００円が最安値だったのですが、量販店だと１９，８００円より安いのが見つかりません(>_<)
さて、以前にいろんな賃貸営業の方に聞いたのですが、
ウォシュレットは必要ですね〜。最近の子はみんなウォシュレットが当たり前の世代ですから(；一_一)
とか
ウォシュレットが絶対条件の場合、入居するならつけてくれますか(-_-;)
といった回答が多いので、営業しやすくなるアイテムであることは間違いありません(^^ゞ
さて、このウォシュレットですが、はたして本当に必要なのでしょうか？単身者向け物件の人気設備ランキングでは６位ですが、あたくしの今の分譲賃貸の住まいには付いておりませんし、日常生活においてウォシュレットの絶対的な必要性は感じません(^^ゞ
ＩＫＥＡのくねくねミラーは９９９円の少額投資で絶大な効果があるのに、２万円のウォシュレットを取り付けたからといって金額に比例して２０倍の効果があるかといえば、そこまでの効果は絶対にありません(；一_一)
ただ、金額的には入居が半月遅れるくらいなら回収できてしまう金額なので、取り付けるようにしておりますが、本当に必要なのかは、トイレで取り付けをしながらいつも疑問に思います。
ウォシュレットは、入居者よりも賃貸営業のセールストークの為に必要なのではないでしょうか。
皆さんは、物件を借りる時にウォシュレットの有無は気になりますか？あたくしは、きれいな物件であれば、特に気にしません。
新品だと、以前にヤマダ電機であった１７，３００円が最安値だったのですが、量販店だと１９，８００円より安いのが見つかりません(>_<)
さて、以前にいろんな賃貸営業の方に聞いたのですが、
ウォシュレットは必要ですね〜。最近の子はみんなウォシュレットが当たり前の世代ですから(；一_一)
とか
ウォシュレットが絶対条件の場合、入居するならつけてくれますか(-_-;)
といった回答が多いので、営業しやすくなるアイテムであることは間違いありません(^^ゞ
さて、このウォシュレットですが、はたして本当に必要なのでしょうか？単身者向け物件の人気設備ランキングでは６位ですが、あたくしの今の分譲賃貸の住まいには付いておりませんし、日常生活においてウォシュレットの絶対的な必要性は感じません(^^ゞ
ＩＫＥＡのくねくねミラーは９９９円の少額投資で絶大な効果があるのに、２万円のウォシュレットを取り付けたからといって金額に比例して２０倍の効果があるかといえば、そこまでの効果は絶対にありません(；一_一)
ただ、金額的には入居が半月遅れるくらいなら回収できてしまう金額なので、取り付けるようにしておりますが、本当に必要なのかは、トイレで取り付けをしながらいつも疑問に思います。
ウォシュレットは、入居者よりも賃貸営業のセールストークの為に必要なのではないでしょうか。
皆さんは、物件を借りる時にウォシュレットの有無は気になりますか？あたくしは、きれいな物件であれば、特に気にしません。
« 利回り重視。高利回りより低利回り？！ »
今日は利回りについて書きたいと思います。
利回りは高い方がいいに決まってるじゃないか(-_-メ)
なんて声が聞こえて来そうですが、利回りが低い方が良いケースがあります。それは、ズバリ、部屋を借りる場合です(^^ゞ
あたくしの今の住まいをちょっと紹介しましょう。
【物件概要】
・最寄駅は東京近郊のデパートがある比較的大きな駅
・駅から徒歩３分以内
・ＲＣ高層マンションの分譲賃貸
・部屋は１０階以上
・築３年以内で入居
・２ＬＤＫ 約５０平米
・家賃１３５，０００円
一人ものがこんな良いところに住みやがって(；一_一)
と思われるかもしれませんが、サラリーマン業の借上社宅なので、自己負担は約６万円で住めてます。もっとも以前は約４万の負担だったのですが、バツイチになってから独身上限額を超えた約２万円が増額されてしまいました（＞＜）
ところが、うちのマンション。分譲賃貸なので新聞広告を見ていると、たまに売り物件が出てきます。人気エリアの駅近マンションなので、５０平米しかないのに、実勢価格は３０００万〜３５００万といった所でしょうか（＾＾）
間をとって３２５０万で利回り計算をしてみます。
１３．５万×１２ヵ月＝年収１６２万
１６２万÷３２５０万≒利回り４．９８％
なんと、利回り５％切ってます。さらに管理費や修繕積立金を考慮するとエンドでの利回りは４％前半になると思います。とても、投資で買う事は出来ませんが、借りて住むにはとってもお借り得な物件です(^^)
高利回り物件を買って自分で住んだら大損しますが、デベロッパーの利益がたっぷり乗っかった新築マンションや人気好立地の低利回り物件は自分では絶対に買わないから、賃貸でないと住めません(；一_一)
普段は高い方が良い利回りですが、賃貸物件に限っては、低利回りの方がお借り得感がある優良物件なのです(^^)
利回りは高い方がいいに決まってるじゃないか(-_-メ)
なんて声が聞こえて来そうですが、利回りが低い方が良いケースがあります。それは、ズバリ、部屋を借りる場合です(^^ゞ
あたくしの今の住まいをちょっと紹介しましょう。
【物件概要】
・最寄駅は東京近郊のデパートがある比較的大きな駅
・駅から徒歩３分以内
・ＲＣ高層マンションの分譲賃貸
・部屋は１０階以上
・築３年以内で入居
・２ＬＤＫ 約５０平米
・家賃１３５，０００円
一人ものがこんな良いところに住みやがって(；一_一)
と思われるかもしれませんが、サラリーマン業の借上社宅なので、自己負担は約６万円で住めてます。もっとも以前は約４万の負担だったのですが、バツイチになってから独身上限額を超えた約２万円が増額されてしまいました（＞＜）
ところが、うちのマンション。分譲賃貸なので新聞広告を見ていると、たまに売り物件が出てきます。人気エリアの駅近マンションなので、５０平米しかないのに、実勢価格は３０００万〜３５００万といった所でしょうか（＾＾）
間をとって３２５０万で利回り計算をしてみます。
１３．５万×１２ヵ月＝年収１６２万
１６２万÷３２５０万≒利回り４．９８％
なんと、利回り５％切ってます。さらに管理費や修繕積立金を考慮するとエンドでの利回りは４％前半になると思います。とても、投資で買う事は出来ませんが、借りて住むにはとってもお借り得な物件です(^^)
高利回り物件を買って自分で住んだら大損しますが、デベロッパーの利益がたっぷり乗っかった新築マンションや人気好立地の低利回り物件は自分では絶対に買わないから、賃貸でないと住めません(；一_一)
普段は高い方が良い利回りですが、賃貸物件に限っては、低利回りの方がお借り得感がある優良物件なのです(^^)
« 退去発生（：＿：） »
先週はサラリーマン業が忙しく、更新が出来ませんでした。すいませんm(__)m
そんな激務の中、ヘロヘロに疲れた残業中に家主業用の携帯をチェックすると管理会社からのメールがパソコンから転送されてきておりました。
８月１３日で１室退去（；＿；）とのことでした
よりによってお盆休み真っ只中、人が動かない時期かつ壁紙張り替えなどが必要でも業者が休みな時期なので非常に嫌な時期の退去です（；＿；）
普段は、「満室だとやることなくて暇です(^^ゞ」なんて
調子に乗ってるあたくしですが、退去が決まるといつも血が騒ぎます。誰かの本でも似たような事が書かれておりましたが、空室はガンと同じで放置するとどんどん転移する為、１日も早い治療が必要です。
普段は管理会社に対し対応が遅くても文句は言わないあたくしですが、
退去や空室の対応については、細かく進捗を確認します(；一_一)
退去後の対応だけは超レスポンス良く行わなければなりません。さっそく、管理会社に指令をだすべく翌日に電話をしたのですが、あいにく担当者が休みの為、メールで連絡しました。
いつも行う事ですが、退去が決まるとまずは、
「本当に退去する日」を確認してもらいます。実は、すでに引っ越し先の部屋が決まっているとかで予告日よりも早く退去する事は結構あります。このあたりを管理会社まかせにすると、退去予告日を基準にゆっくり動かれてしまう事があります。
ところが、管理会社からは
「早く出られれば協力するが、８月１３日ぎりぎりの退去(；一_一)」
との返事がありました。おそらく次の部屋はまだ決まっておらず、これから部屋探しをするのでしょうか？家賃発生日までは当然いる権利があるので仕方がありません。むしろ、家賃発生中になるべく早く退去させようというあたくしの方がずうずうしいです(^^ゞ
今年から、退去した部屋にはウォシュレットとＩＨクッキングヒーターを取り付けて、家賃を少し値上げするようにしております。
賃貸経営は見た目が重要です。よく、ミニキッチンの上にアルミ板を引いて、卓上型のＩＨヒーターを設置してある物件がありますが、ＩＨヒーターは絶対に埋込型をおすすめします。こういった所に経費投入を惜しんではいけません。まずは、ヤフオクでＩＨクッキングヒーターを１６，７００円で落札。
続いてウォシュレットをヤフオクで物色しますが、なかなか良いものがありません。ご自分で中古ウォシュレットを買う方は少ないと思うのですが、大家業の方が賃貸物件用に中古のウォシュレットを購入するからでしょうか？最近は価格が高騰しており、あまり割安なものがありません。以前に大型物件を持っている大家仲間の方が
「ウォシュレットはヤフオクで安いの落して買い溜めしとくんだよ(^^)」
と言っていたので、みなさん結構やっているのかもしれません。
今日は休みなので、近所の電気屋さんにウォシュレットを見に行ってみようかと思います。３月に退去が２室発生した時はヤマダ電機で１７，３００円というのがあったのですが(^^ゞ
あとは１００円ショップにウェルカムバスケット用の買い出しとニトリにプレゼント用のＩＨ調理器具（１，９９０円）を買いに行きます（＾＾）
ウェルカムバスケットは皆さんやっていると思いますが、ＩＨヒーターの調理器具プレゼントは好評ですよ〜。
基本的に若者の単身者はお金が無いので、調理器具のプレゼントがあると、初めてＩＨヒーターの所に住む方も調理器具を買いなおす必要がありません。
賃貸営業の皆さんに聞くと、ＩＨはマイナスポイントでガスコンロにはかないません。ニトリの調理器具セットのプレゼントはそんな弱点を解消してくれるアイテムです。
こんな感じでプレゼントと書いてキッチンに置いておくだけで、内覧中に勝手に盛り上がってくれるので、賃貸営業の方も大助かりです（＾＾）
空室発生は悲しいですが、不動産が趣味のあたくしにとっては休日にやる事が出来たのは嬉しい事です（＾＾）
そんな激務の中、ヘロヘロに疲れた残業中に家主業用の携帯をチェックすると管理会社からのメールがパソコンから転送されてきておりました。
８月１３日で１室退去（；＿；）とのことでした
よりによってお盆休み真っ只中、人が動かない時期かつ壁紙張り替えなどが必要でも業者が休みな時期なので非常に嫌な時期の退去です（；＿；）
普段は、「満室だとやることなくて暇です(^^ゞ」なんて
調子に乗ってるあたくしですが、退去が決まるといつも血が騒ぎます。誰かの本でも似たような事が書かれておりましたが、空室はガンと同じで放置するとどんどん転移する為、１日も早い治療が必要です。
普段は管理会社に対し対応が遅くても文句は言わないあたくしですが、
退去や空室の対応については、細かく進捗を確認します(；一_一)
退去後の対応だけは超レスポンス良く行わなければなりません。さっそく、管理会社に指令をだすべく翌日に電話をしたのですが、あいにく担当者が休みの為、メールで連絡しました。
いつも行う事ですが、退去が決まるとまずは、
「本当に退去する日」を確認してもらいます。実は、すでに引っ越し先の部屋が決まっているとかで予告日よりも早く退去する事は結構あります。このあたりを管理会社まかせにすると、退去予告日を基準にゆっくり動かれてしまう事があります。
ところが、管理会社からは
「早く出られれば協力するが、８月１３日ぎりぎりの退去(；一_一)」
との返事がありました。おそらく次の部屋はまだ決まっておらず、これから部屋探しをするのでしょうか？家賃発生日までは当然いる権利があるので仕方がありません。むしろ、家賃発生中になるべく早く退去させようというあたくしの方がずうずうしいです(^^ゞ
今年から、退去した部屋にはウォシュレットとＩＨクッキングヒーターを取り付けて、家賃を少し値上げするようにしております。
賃貸経営は見た目が重要です。よく、ミニキッチンの上にアルミ板を引いて、卓上型のＩＨヒーターを設置してある物件がありますが、ＩＨヒーターは絶対に埋込型をおすすめします。こういった所に経費投入を惜しんではいけません。まずは、ヤフオクでＩＨクッキングヒーターを１６，７００円で落札。
続いてウォシュレットをヤフオクで物色しますが、なかなか良いものがありません。ご自分で中古ウォシュレットを買う方は少ないと思うのですが、大家業の方が賃貸物件用に中古のウォシュレットを購入するからでしょうか？最近は価格が高騰しており、あまり割安なものがありません。以前に大型物件を持っている大家仲間の方が
「ウォシュレットはヤフオクで安いの落して買い溜めしとくんだよ(^^)」
と言っていたので、みなさん結構やっているのかもしれません。
今日は休みなので、近所の電気屋さんにウォシュレットを見に行ってみようかと思います。３月に退去が２室発生した時はヤマダ電機で１７，３００円というのがあったのですが(^^ゞ
あとは１００円ショップにウェルカムバスケット用の買い出しとニトリにプレゼント用のＩＨ調理器具（１，９９０円）を買いに行きます（＾＾）
ウェルカムバスケットは皆さんやっていると思いますが、ＩＨヒーターの調理器具プレゼントは好評ですよ〜。
基本的に若者の単身者はお金が無いので、調理器具のプレゼントがあると、初めてＩＨヒーターの所に住む方も調理器具を買いなおす必要がありません。
賃貸営業の皆さんに聞くと、ＩＨはマイナスポイントでガスコンロにはかないません。ニトリの調理器具セットのプレゼントはそんな弱点を解消してくれるアイテムです。
こんな感じでプレゼントと書いてキッチンに置いておくだけで、内覧中に勝手に盛り上がってくれるので、賃貸営業の方も大助かりです（＾＾）
空室発生は悲しいですが、不動産が趣味のあたくしにとっては休日にやる事が出来たのは嬉しい事です（＾＾）
« ゲリラ作戦 第３回 »
ゲリラ作戦を途中から購読の方はカテゴリー分けしておりますので、こちらをクリックして是非、第１回からお読み下さい（＾＾）
さて、一般媒介に切り替えて２０社近くに依頼して、募集条件も緩和して、あとは不動産屋さんに頑張ってもらうしかありません(^^ゞ
しかし、一般媒介ということは入居者を紹介するだけのドライな関係となり、ます（＾＾；
そこで、依頼する時に不動産屋さんに以下の約束をしました。
�．丱奪謄�ング（申込重複）で絶対に迷惑はかけない
��入居した後はすべて管理会社に任せ、仲介会社には迷惑をかけない
�６�室確認の電話には必ず出る
基本的に売上ノルマに縛られた賃貸営業は無駄な事や非効率な事が大嫌いです。契約を成立させ、手数料を得るまでに全力を注ぎます。
一般媒介で依頼している方はおわかりかと思いますが、たとえその日の朝に空室状況を案内していたとしてもほとんどの業者は案内前に
これから案内しますけど、
まだ空いてますか(；一_一)
とサラリーマン大家の私に仕事中にも関わらず遠慮なく空室確認の電話をしてきます(^^ゞ
やはり案内した部屋をお客様が部屋を気に入っても、他の業者ですでに決まってしまっていた場合、すべての苦労が無駄になってしまうからです。
要するに業者側の都合による電話ですが、この電話には仕事中でも会議中でない限り、必ず出るようにしております。電話に出れば、空室なので安心してお客様を案内に連れて行きますが、電話に出ないと、きっと不動産屋さんのカウンターではこんなやりとりが行われ、案内してもらえなくなります。
不動産屋：こちらの物件は家主さんが電話に出ないです。人気物件なので、空室が無いかもしれませんから、見学は止めましょう(^^ゞ
あたくしもサラリーマン業で数字のノルマでガチガチに縛られた現場の仕事も経験しているので、この気持は大変良く理解できます。要するに確実に売上につながる案内しかしたくないのです(^^ゞ
そのため、あたくしはプライベートとは別に不動産業専用の携帯電話をもう１台持っており、空室がある時は３００円の留守番電話サービスに加入し、圏外時の着信も逃さないようにしておりますが、満室の時は留守電のメッセージに「満室です（＾＾）」と録音してほったらかしにしております。
次に、賃貸営業には基本的に面倒くさい事はさせません。入居直後はやれ網戸が破れてるだの、水漏れするだの、めんどうな事を言われる事が多いので、
賃貸営業は契約書の締結まではきちんとやってね。それ以降は全部管理会社に任せて、面倒な事は一切ないから安心してね（＾＾）
と約束しております。毎月の家賃を払ってくれる入居者様を紹介してくれる賃貸営業は神様です。そんな神様に面倒な事をさせてはイケマセン（＾＾；
このあたりは、ブログで書くのは簡単ですが、実践あるのみです。いい加減な家主とか面倒な家主と思われたら、どんなに良い部屋でも紹介してもらえなくなります。空室が出たらすぐに電話をする。部屋が埋まったらすぐに電話をする。といったまめなコミュニケーションを繰り返して、あの物件は決まりやすくて、面倒な事が無いと思われるように信頼関係を構築していくのが一番重要です。
ちなみにあたくしの場合、宇都宮市内の賃貸業者で名刺交換をした方は１００人位おります(^^ゞ
ゲリラ作戦 第３回は
「空室確認の電話には必ず出よう」
でした。第４回へ続きます（＾＾）
さて、一般媒介に切り替えて２０社近くに依頼して、募集条件も緩和して、あとは不動産屋さんに頑張ってもらうしかありません(^^ゞ
しかし、一般媒介ということは入居者を紹介するだけのドライな関係となり、ます（＾＾；
そこで、依頼する時に不動産屋さんに以下の約束をしました。
�．丱奪謄�ング（申込重複）で絶対に迷惑はかけない
��入居した後はすべて管理会社に任せ、仲介会社には迷惑をかけない
�６�室確認の電話には必ず出る
基本的に売上ノルマに縛られた賃貸営業は無駄な事や非効率な事が大嫌いです。契約を成立させ、手数料を得るまでに全力を注ぎます。
一般媒介で依頼している方はおわかりかと思いますが、たとえその日の朝に空室状況を案内していたとしてもほとんどの業者は案内前に
これから案内しますけど、
まだ空いてますか(；一_一)
とサラリーマン大家の私に仕事中にも関わらず遠慮なく空室確認の電話をしてきます(^^ゞ
やはり案内した部屋をお客様が部屋を気に入っても、他の業者ですでに決まってしまっていた場合、すべての苦労が無駄になってしまうからです。
要するに業者側の都合による電話ですが、この電話には仕事中でも会議中でない限り、必ず出るようにしております。電話に出れば、空室なので安心してお客様を案内に連れて行きますが、電話に出ないと、きっと不動産屋さんのカウンターではこんなやりとりが行われ、案内してもらえなくなります。
不動産屋：こちらの物件は家主さんが電話に出ないです。人気物件なので、空室が無いかもしれませんから、見学は止めましょう(^^ゞ
あたくしもサラリーマン業で数字のノルマでガチガチに縛られた現場の仕事も経験しているので、この気持は大変良く理解できます。要するに確実に売上につながる案内しかしたくないのです(^^ゞ
そのため、あたくしはプライベートとは別に不動産業専用の携帯電話をもう１台持っており、空室がある時は３００円の留守番電話サービスに加入し、圏外時の着信も逃さないようにしておりますが、満室の時は留守電のメッセージに「満室です（＾＾）」と録音してほったらかしにしております。
次に、賃貸営業には基本的に面倒くさい事はさせません。入居直後はやれ網戸が破れてるだの、水漏れするだの、めんどうな事を言われる事が多いので、
賃貸営業は契約書の締結まではきちんとやってね。それ以降は全部管理会社に任せて、面倒な事は一切ないから安心してね（＾＾）
と約束しております。毎月の家賃を払ってくれる入居者様を紹介してくれる賃貸営業は神様です。そんな神様に面倒な事をさせてはイケマセン（＾＾；
このあたりは、ブログで書くのは簡単ですが、実践あるのみです。いい加減な家主とか面倒な家主と思われたら、どんなに良い部屋でも紹介してもらえなくなります。空室が出たらすぐに電話をする。部屋が埋まったらすぐに電話をする。といったまめなコミュニケーションを繰り返して、あの物件は決まりやすくて、面倒な事が無いと思われるように信頼関係を構築していくのが一番重要です。
ちなみにあたくしの場合、宇都宮市内の賃貸業者で名刺交換をした方は１００人位おります(^^ゞ
ゲリラ作戦 第３回は
「空室確認の電話には必ず出よう」
でした。第４回へ続きます（＾＾）
« 不動産投資情報意見交換勉強会 »
今日は不動産投資情報意見交換勉強会に参加して、先ほど帰って来ました。２次会へいかれた方はまだ飲んでらっしゃるのでしょうか（＾＾；
主催の星輝さん。大変お疲れ様でした。このような貴重な機会を設けて頂き感謝しております。
さて、家に帰って名刺を数えたら２４枚もありました。参加者の半数近くの方と名刺交換出来た模様です。参加者もサラリーマンの方、士業の方、会社経営の方、専業大家の方とさまざまです(^^ゞ
所有物件も５０戸、３００戸、中には４００戸超とスーパー大家さんが集結しており、たったの１３戸のあたくしはとても小さくなってしまいました(^^ゞ
アルコールは回っていたのですが、
ここに集結している人の資産総額はいったいいくらになるのか(；一_一)
などと考えておりました。部屋数も少なくともあたくしが名刺交換した人の所有物件を合算すると間違い無く１０００戸は超えてます！
最近は満室でやることがない（１３戸しかないので）ので、緊張感とモチベーションを保つことを目的にこの手の集まりには積極的に顔を出すようにしております(^^ゞ
専業大家さんや１００戸以上保有する大家さんと接するのは何よりも刺激になります。焦らずに、融資を引けるタイミングを伺いながら、まずは２棟目購入の目標を達成したいと思います。
本日お会いした皆様、今日はありがとうございましたm(__)m
主催の星輝さん。大変お疲れ様でした。このような貴重な機会を設けて頂き感謝しております。
さて、家に帰って名刺を数えたら２４枚もありました。参加者の半数近くの方と名刺交換出来た模様です。参加者もサラリーマンの方、士業の方、会社経営の方、専業大家の方とさまざまです(^^ゞ
所有物件も５０戸、３００戸、中には４００戸超とスーパー大家さんが集結しており、たったの１３戸のあたくしはとても小さくなってしまいました(^^ゞ
アルコールは回っていたのですが、
ここに集結している人の資産総額はいったいいくらになるのか(；一_一)
などと考えておりました。部屋数も少なくともあたくしが名刺交換した人の所有物件を合算すると間違い無く１０００戸は超えてます！
最近は満室でやることがない（１３戸しかないので）ので、緊張感とモチベーションを保つことを目的にこの手の集まりには積極的に顔を出すようにしております(^^ゞ
専業大家さんや１００戸以上保有する大家さんと接するのは何よりも刺激になります。焦らずに、融資を引けるタイミングを伺いながら、まずは２棟目購入の目標を達成したいと思います。
本日お会いした皆様、今日はありがとうございましたm(__)m
